O direito de preferência do locatário, previsto pela Lei 8.245/91 (Lei
do Inquilinato), também tem aplicação na hipótese em que a alienação do imóvel
locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da empresa
proprietária.
Este é o entendimento da Terceira Turma do STJ. Abaixo a íntegra da
notícia jurídica veiculada:
“A conclusão da
Turma é que a venda ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa
locadora não caracteriza a venda judicial a que se refere o artigo 32 da Lei do
Inquilinato. Por isso, deve ser respeitado o direito de preferência do
locatário, previsto no artigo 27.
O artigo 27 da lei
garante o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, mas o
artigo 32 dispõe que essa preferência não alcança a venda por decisão judicial.
A Turma entendeu, no caso julgado, que permanece o direito de preferência e que
a contagem do prazo decadencial para seu exercício deve ter início com a
ciência inequívoca de todas as condições definitivas do negócio.
Negócio homologado
O caso envolve o
prédio onde funciona o ..., na avenida Atlântica, em Copacabana, Rio de
Janeiro. O imóvel pertence à ..., empresa em processo de recuperação judicial,
e é alugado à ..., que há 15 anos administra o hotel no local.
Conforme relatado
no recurso interposto no STJ, o conselho de credores aprovou a alienação do
imóvel por preço mínimo de R$ 170 milhões, como parte do plano de recuperação
judicial da .... O negócio foi acertado diretamente com uma terceira empresa,
ao preço de R$ 184 milhões.
O juízo da
recuperação entendeu que essa proposta poderia não ser a melhor e determinou
que o imóvel fosse a leilão. A decisão foi contestada no Tribunal de Justiça do
Rio de Janeiro (TJRJ), que vetou a realização do leilão e homologou a venda
negociada diretamente. Logo depois de lavrada a escritura de compra e venda, a
... reivindicou o direito de preferência.
O juízo de
primeira instância reconheceu a preferência da locatária, mas o TJRJ reformou a
decisão para afastar esse direito e manter a venda direta. Para o tribunal
estadual, a venda foi feita por decisão judicial, o que afastaria o direito de
preferência previsto na Lei do Inquilinato.
Em seu recurso
para o STJ, a locatária alegou que não se tratou de venda por decisão judicial,
pois o negócio entabulado diretamente entre a ... e os compradores
decorreu da vontade exclusiva das partes, enquanto na venda judicial não há
manifestação de vontade do proprietário.
Além disso,
afirmou que, na venda judicial, o procedimento de alienação é público, o que
lhe possibilitaria participar do leilão. A locatária afirmou que a perda do seu
direito de preferência afronta o artigo 47 da Lei 11.101/05 (Lei de Recuperação
Judicial e Falência), tendo em vista que teria oferecido proposta mais
vantajosa.
Vontade do devedor
Segundo o relator
no STJ, ministro João Otávio de Noronha, o conteúdo do plano de recuperação é
proposição do próprio devedor, negociada com os credores. A modalidade de venda
direta ali realizada, disse Noronha, encontra respaldo no artigo 145 da Lei
11.101, que prevê homologação do juiz para a alienação aprovada pelos credores.
Isso, acrescentou, não converte a alienação na venda por decisão judicial de
que trata o artigo 32 da Lei 8.245.
"Ainda que tal venda possa ter sido a única alternativa para tornar
viável o plano de recuperação da empresa, não se pode afirmar que decorre de
decisão judicial. Note-se que, a teor do parágrafo 3º do artigo 56 da Lei
11.101, qualquer alteração no plano que fosse aprovada na assembleia de
credores dependeria de anuência do devedor. Portanto, sua manifestação de
vontade em momento algum é subtraída ou desrespeitada pelos credores ou mesmo
pelo juiz", afirmou Noronha.
Para o ministro, a"venda por decisão judicial",
apontada no artigo 32 da Lei do Inquilinato como hipótese de exceção ao direito
de preferência do locatário,"abrange
aqueles casos em que a alienação do bem decorre da vontade soberana do estado,
seja no bojo de uma execução forçada, seja no bojo de um procedimento de
jurisdição voluntária, porém decorrente de uma exigência legal".
Com o provimento
do recurso, a Terceira Turma reconheceu o direito de preferência da locatária
na aquisição do prédio.”
Esta notícia se refere ao processo: REsp 1374643.
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